פסק-דין בתיק ת"א 47243-05

זוהי תביעה לתשלום פיצויים ודמי נזק בגין הפרה, נטענת, של הסכם מכר מקרקעין; ניהולו של משא ומתן בחוסר תום לב והתעשרות שלא כדין.

מבוא ורקע

1.         התובע, יחד עם בנו שלמה חכים, הינם הבעלים הרשומים של 162 מ"ר, במושעא, במקרקעין המצויים ברחוב האלוף יריב בחולון והידועים כחלקה 29 בגוש 6869, ששטחה הרשום הינו 2,647 מ"ר (להלן: " המגרש" או " החלקה").

            יצויין, כי המגרש נוצר במסגרתה של תוכנית איחוד וחלוקה, ח/300 /1/א' (להלן: " התב"ע המקורית" או " התב"ע"), אשר כללה, בין היתר, את חלקה 290 בגוש 6765 בשטח של 495 מ"ר (להלן: " חלקה 290"). התב"ע פורסמה למתן תוקף ביום 7/5/1992 והמגרש נרשם בלשכת רישום המקרקעין, ביום 5/5/97.

2.         הנתבעות 1 + 2 (שייקראו להלן יחדיו: " החברות"), המנוהלות והנשלטות על ידי הנתבע 3 (להלן: " הנתבע" או " הופטמן"), הינן הבעלים הרשומים של 183 מ"ר, במושאע, משטחו של המגרש.

            יתר הזכויות במגרש הינן בבעלות משפחת הנתבע וחברות שבשליטתו, ובבעלות משפחת עייני (להלן: " עייני"), שהינה הבעלים של 162 מ"ר משטח המגרש.

3.         את זכויותיו במגרש רכש התובע (יחד עם בנו שלמה) מכוחו של הסכם מכר מיום 24/5/1989, אשר נכרת בינו לבין הנתבעת 1 (להלן: " הנתבעת"), לפיו מכרה האחרונה לתובע ובנו 4355/4950 חלקים בחלקה 290, המהווים שטח קרקע של 435.5 מ"ר (להלן: " הסכם המכר").

            הנתבע, מר הופטמן, ערב אישית להתחייבות הנתבעת בהסכם.

4.         הסכם המכר הקנה לתובע ולבנו - כך על פי טבלת ההקצאות הנלווית לתב"ע (להלן: " טבלת ההקצאות") - זכות לבניית 3 דירות במגרש (להלן: " הדירות" או " הממכר").

            הנתבעת התחייבה בהסכם, לפעול לייחוד דירות התובע בבניין בן 6 דירות (3 קומות) שייבנה במגרש, אשר סומן בכוכבית ( *) בתשריט שצורף להסכם (להלן: "התשריט").

            הצדדים להסכם הסכימו בינותם כי במידה ומי מהם יחפוץ " ... למכור את חלקו בחלקה הנ"ל תהא לצד השני זכות סירוב ראשונה".

5.         בשלהי שנת 1999, בחלוף עשור ממועד חתימת הסכם המכר, התנהל משא ומתן בין הנתבע לתובע, לפיו ירכוש האחרון מהנתבעת 2  161/2647 חלקים במגרש (161 מ"ר), המקנים על פי טבלת ההקצאות, זכות לבניית 2.98 יחידות דיור (להלן: " יחידות הדיור הנוספות").

            המשא ומתן התנהל באמצעות ב"כ הנתבע דאז, עו"ד צבי סלנט (להלן: " עו"ד סלנט") לבין ב"כ התובע עוה"ד ברוך חכים (להלן: " עו"ד חכים").

            המשא ומתן בין עורכי הדין השתכלל לכדי טיוטת הסכם, בלתי חתומה, במסגרתה הועלו הסכמות הצדדים עלי כתב (להלן: " טיוטת ההסכם" או " הטיוטה").

6.         זאת לדעת, כי במועד חתימתו של הסכם המכר, כמו גם במועד גיבושה של הטיוטה (1/2000), ניתן היה לבנות על המגרש - כך לפי התב"ע, טרם אישורה - 49 יחידת דיור, בפריסה אופקית ב-5 בניינים, כאשר שניים מהם בני 3 קומות, 6 יחידות דיור לבניין.

7.         הואיל ובפועל לא ניתן היה לממש את תוכנית הבינוי על פי התב"ע, בשל גודלו של המגרש, החליטה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חולון (להלן: " הוועדה המקומית"), ביום 28/3/00, להקפיא את תוכנית הבינוי הקיימת, זאת עד להפקדת תוכנית בינוי חדשה. ואכן, בתאריך 29/8/01 הופקדה למתן תוקף תב"ע ח/300/ 3/ב', המהווה שינוי לתוכנית הבינוי המקורית (להלן: " התוכנית המופקדת").

            על פי תוכנית זו, ניתן היה לבנות על המגרש 49 יחידות דיור בבניין אחד.

8.         ביום 14/1/02 הגישו התובע ועייני, באמצעות עוה"ד חכים, התנגדות לתוכנית המופקדת לוועדה המחוזית לתו"ב, בתל אביב - בה נתבקשה האחרונה לאשר הקמתם של שני בניינים במגרש, תחת זה המוצע בתוכנית המופקדת (להלן: " ההתנגדות"). ביום 6/8/02  התקבלה ההתנגדות ואושרה הקמתם של שני בניינים במגרש.

            בתאריך 24/6/03 ניתן תוקף לתוכנית ח/300/ 3/ב', המעודכנת, לפיה ניתן לבנות על המגרש שני בניינים בני 8 ו-9 קומות ולחילופין בניין אחד בן 13 קומות (להלן: " התב"ע העדכנית").